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靜下心來,放寬心胸,中國房地產并不難懂!

重庆幸运农场1码计划 www.rnxkru.com.cn 作者:營銷管理部——洪嘉男  來源:本站原創  發布時間:2015-08-12

很多相當錯誤的地產觀點與經濟觀點,幾乎每天、每周、每月、每年,不斷的用特別聳動的言詞或是標語出現在各大網絡版面上,下面是我一位地產界的老兵跟大家分享一些目前充斥在中國的許多錯誤觀點,我寫的東西都會標上時間點,標上時間點是為了讓大家過了幾年后可以加以驗證~

現在的中國,如果房地產的價格大幅度下跌,是不是就稱了那一大群目前最痛恨房價看漲的批判人群的心意了呢? 意即,是不是房價大幅下跌后,大家自然會買房子更容易輕松些了了呢? 答案當然是?No?

一)很多人會用收入與房價總價來做比較,認為中國現在的房價跟國外許多國家的房價相比,可能國外某一個國家買一套100平米的房子,可能只需要工作10年,那在中國可能就需要20年,所以中國的房價太貴了! 也有人說中國的許多城市的房價已經比國外許多的城市房價貴了許多,所以中國的房價應該大幅下跌才合理!

        房地產又被稱為不動產,首先呢,房地產并不會像黃金一樣那么具有國際流通性的價格標準,換個角度說,這樣說大家容易理解些,大家對于價格這件事情得有一個正確的觀念,比如說美國的牛肉很便宜,一大塊厚厚的美味牛排可能只有中國相同份量的牛排1/3的價格,但美國的人均收入約是中國的7倍;人家美國人租房子是不影響娶老婆的,但在中國沒買房卻會變成一種娶老婆的障礙,意思就是說,中國人吃牛肉沒像人家美國人吃的量大,養的牛也沒人家美國養的牛數量那樣龐大,所以同樣是吃牛肉,如果按照收入比來說,在中國吃牛肉這件事情跟美國相比,就顯得貴得離譜了,那中國人對房產看重的程度遠勝過美國人,在中國買房這件事情,如果負擔就比美國人來得重得多又有啥好驚訝的呢? 說穿了只是市場上的供需自然調節下的結果罷了,拿工作幾年才可以買得起房來跟其他國家做比較,意義說實在不大,比了也改善不了現狀,簡單說,在中國嫌吃牛肉貴那大可去美國吃,嫌中國房價高,那可以去美國買,再多的抱怨其實都是無濟于事的,因為我們優先選擇的還是是住中國的房子,想吃牛肉還是得在中國買牛肉,因為大家都不是住在美國。

二)房價大幅下跌后,大家買房子自然會容易輕松些了嗎?

        這是非?;拿穆嘸?,說這話太不負責任了,我幫大家演繹一下房價大幅下跌后的情景吧!

        全世界房價大幅下跌的情況都是發生在經濟大幅度衰退的情形下發生的,如國中國的經濟突然因為某些因素大幅衰退,沒錯,那時房價是會下降的,但那伴隨而來的是許多企業的倒閉與更高的失業率,試問,經濟好的時候,大家是嫌房價貴,很難買得起,但至少只要不是好吃懶做的人,有份工作,那至少吃飯還不成問題,工作上表現好地還可以升遷加薪,買房總是抱有希望的,自己做小生意的呢,機會也挺好的,但如果是另一種經濟衰退情景來臨時,當自己以及周邊的人都失業時,那到時候,大家所討論的就不是房子貴不貴,買不買得起房子這類問題了,而是吃飯租房都顯得困難等生存的問題了,我跟大家保證,如果那情景成真時,我保證大家會非?;襯钅歉齟蠹業筆背1г溝暮霉餼傲?;這種錯誤的邏輯非常普遍地留存在中國的年輕人這一代,有些憤青在網上罵那些說房價不下跌的人,也罵得特別的兇;我幫大家回憶一下,十幾年前的中國,中國的商品房差不多是1999年或是2000年開始有的,剛推出時,那時房價相較于現在可是非常非常便宜阿,但當時為何也不見有比現在更多的人買房呢,道理很簡單,那時候的年輕人,連就業吃飯都成問題了,哪敢奢想談買房這件事情,當時候的父母有能力給自己小孩買房的數量遠比現在少得可憐。 所以說呢! 房價越低,對買房這件事情越有幫助,在中國,絕對是個非?;拿穆鄣?。

中國的房地產何時會大幅度的下跌? 相信大家對于這個問題一直都是很感興趣的!

一)首先我們得先搞清楚房地產大幅下跌的期望本質是什么?

        如果大家認知的所謂是房地產的大幅下跌是有便宜可撿,大家買房可以輕松些,那大家可能要大大的失望了,因為,地產大幅下跌的便宜不是給一般人撿的,需要有特殊專業的人才具備這條件,否則撿到的肯定是個坑;至于買房可輕松些否,前面已經給過否定的答案了,這邊不再重復。

二)再者,大家得搞清楚現任的執政者能接受的底線是什么?

        這是很簡單的邏輯,房價沒大跌,批評與有怨言的只是嫌房價貴的潛在購屋族群,對政府而言那是可以接受的負面壓力,但如果房價大跌后,所有已購房者而言,可不是如此斯文的只是感到不開心,然后在網上罵罵就算了,看以往那一件件的樓盤小幅降價就要封售樓處進行維權的諸多客戶反應案例即可推論得知大幅房價下跌時會發生的超乎想象的恐怖情景了,但執政者最無法接受的是,房貸因為房價下跌的風險提高進而轉嫁給銀行,銀行要不跟貸款戶要求提高自備款額度,要不提高貸款利率,意思是銀行可能會要求貸款戶補足下跌的差額或是要求貸款戶支付更高的貸款利息,更恐怖的是萬一呆賬過多之下,諸多銀行倒閉,進而重創整個金融體系的平穩。 對于全世界而言,更不要說是中國了,國家可以接受企業倒閉,卻不會輕易地放任銀行倒閉,這條就是底線。 大家應該聽過老一輩的說過,之前日本侵華與內戰時的金融混亂吧,扛一麻布袋的錢去換一小袋面粉,這就是金融混亂崩潰下的最佳寫照。

三)搞清楚前兩點后,我們來討論中國的房地產何時會大幅度的下跌?

        1) 當國民的普遍素質提高,絕大部分的已購房者心態調整為可以接受,房價不是只能漲,也可以接受跌的的時候。

        2) 當中國的財政收入,能源與土地這兩塊收入占整個中國財政收入的比例低于國家正常稅收所占的比例時,當然那個時候來臨時,不僅中國真正的實現了國際化,也象征中國邁入了已開發國家的行列了,至少人均GDP收入不低于15000-20000美元/年。粗略估算至少得再12-15年左右,最快最快都得再過10年。

        3) 當中國人改變對購房的態度時,意即租房結婚是很普遍可被接受觀念時

這點能否輕易改變,我個人是比較存疑的,這觀念要改我估算得至少25-30年。

        4) 綜觀以上三點,中國房地產全國范圍的全面性大幅下跌的機率很難發生,較可能發生的反而是價格一直小幅度的上下游走維持5-10年以上的情形,但個別過度泡沫化的旅游地產項目暴跌是可以期待的,而個別的不斷攀高的豪宅價格項目屢創新高也很平常,最后送給大家一句話,寧可買較有就業機會的熱門城市的好地段區位的小房子,也別買租不掉放著養蚊子的郊區大房子,這句話未來20-30年對一般性需求的購房者而言都適用。

 

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